Den särskilde skiljemannen Lars Olsson har nu lämnat sin rekommendation i tvisten mellan Hyresbostadsägarna i Stockholm, fastighetsbolaget Landia och Föreningen för Sveriges Hyresgäster (FSH). Rekommendationen innebär att bostadshyrorna hos Hyresbostadsägarnas medlemsföretag Landia höjs med 3,3 procent från och med den 1 januari 2027.

Hyresvärden Landia ansökte om utseende av särskild skiljeman vid Hyresnämnden i Stockholm efter att FSH lämnat ett slutligt bud om noll (0) procents höjning för år 2027.

Hyresbostadsägarna har under processen bistått Landia med förhandlingsunderlag och juridiskt stöd i skiljeförfarandet. Stödet ingår i medlemskapet och är en del av föreningens arbete för transparenta och förutsägbara hyresförhandlingar i Stockholmsregionen. Hyresbostadsägarna bildades för att företräda affärsdrivande ägare och utvecklare av hyresbostäder i Stockholms län. Föreningen verkar för fler avtalsparter på både hyresgäst- och hyresvärdssidan.

I det aktuella ärendet anför Lars Olsson att bägge parter ”framställt sina yrkanden samt utvecklat och slutfört sin talan inför skiljemannen” samt att de ”har åberopat en relativt omfattande utredning”. Avgörandet mellan Landia och FSH är enligt föreningen ett exempel på att en marknad med fler parter kan fungera inom ramen för dagens lagstiftning samt att tvistlösning i form av särskild skiljeman kan vara skillnaden mellan 0 procents höjning (hyresfrysning) och 3,3 procent i ett år när fastighetsägares kostnader ökat väsentligt.

Hyresbostadägarnas medlemsrepresentant Abraham Staifo kommenterar rekommendationen enligt följande:

”Även om fastighetsägarsidans yrkande var högre noterar vi att skiljemannautslaget innebär den högsta publikt kommunicerade hyreshöjningen hittills i något skiljemannaförfarande i Sverige. Att skiljemannaprocesser som drivs av Hyresbostadsägarna och dess medlemsföretag konsekvent resulterar i högre hyresjusteringar än konkurrerande fastighetsägarorganisationer är ett kvitto både på processkunnande och på den höga kvalitén i de argumentationsunderlag Hyresbostadsägarna kan ta fram. Vi välkomnar fler fastighetsbolag att ansluta sig och ge Hyresbostadsägarna förtroende att driva deras hyressättningsprocesser. Tillsammans kan vi på riktigt förändra förutsättningar för oss som försöker utveckla och äga hyresbostäder affärsmässigt.”

Om Landia och Connected Living by Landia

Landia är ett privatägt fastighetsbolag i Stockholm. Den aktuella prövningen avser hyreshöjning på Södermalm där Landia tillhandahåller sitt hållbarhetskoncept Connected Living – hyresrätt där gemenskap och valfrihet står i centrum.

Connected Living by Landia erbjuder moderna hyresbostäder på Katarina Bangata 80 i Stockholm – med mer än bara en lägenhet. Som hyresgäst hos Landia ingår gemensamma ytor direkt i hyran.

Lägenheterna hyrs ut både som möblerade och omöblerade vilket skapar valfrihet. I hyran ingår coworking för dagar som kräver fokus; takterrasser för umgänge när vänner och familj kommer på besök; gästlägenhet när familj eller vänner behöver övernatta; samt boendevärd nära till hands när hyresgäster behöver hjälp.

VD Jonas Ramstedt säger:

”Det har visserligen varit lite stökigt på grund av alla förbättringsåtgärder vi vidtar enligt vårt åtagande till FSH, men noll procent i hyreshöjning är orimligt. Vi har inlett en boendedialog med FSH och de hyresgäster som berörts av de synpunkter som FSH framfört i skiljemannaförfarandet. FSH och deras medlemmar för löpande dialog med oss om det som vissa hyresgäster är missnöjda med och vi arbetar aktivt på att hitta lösningar som ska göra både hyresgästerna och FSH nöjda.”

FSH hade begärt att hyran inte skulle höjas alls

FSH hade yrkat noll procent med motiveringen att det förekom brister i förvaltningen. Den särskilde skiljemannen fick därför möjlighet att ta ställning till huruvida en hyresgästorganisations invändningar mot förvaltningskvaliteten ska beaktas vid den årliga hyreshöjningen – en principiellt viktig fråga vid de årliga hyresförhandlingarna. Lars Olsson konstaterar att hyran ska höjas med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten – utan beaktande av synpunkter på förvaltningskvalitet.

Lars Olsson skriver:

” I 23 a § hyresförhandlingslagen beskrivs den typ av tvist som en skiljeman kan utses att pröva som en tvist om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten. Ordalydelsen framstår som klar.

Enligt förarbetena är det som avses en tvist som har sin grund i de återkommande förhandlingar om justering av den allmänna hyresnivån som förekommer mellan parterna på hyresmarknaden, eller vad som ofta kallas de årliga hyresförhandlingarna. Bestämmelsen syftar till att avgränsa den typ av tvist som får prövas av en skiljeman, från sådana bruksvärdestvister som kan prövas av hyresnämnden enligt 24 § hyresförhandlingslagen eller 12 kap. 55 § jordabalken. Av det följer att en skiljeman inte ska utses för att pröva en tvist om ändring av hyran med hänsyn till lägenheternas bruksvärde. Att en part argumenterar för att en omständighet som kan påverka bruksvärdet ska ha betydelse för storleken på den årliga hyresjusteringen, innebär dock inte att det blir fråga om en bruksvärdestvist. Det tvistlösningsförfarande som föreslogs syftade till att effektivisera de årliga hyresförhandlingarna och för att reformen skulle kunna fylla sitt syfte ansågs att regelverket inte skulle hindra att skiljemannen prövar vilken betydelse en viss om ständighet ska ha, om parterna är oense om betydelsen. Regeringens bedömning var därför att det inte borde införas någon regel som begränsar vilka av de omständigheter som parterna har åberopat, som skiljemannen får beakta vid sin prövning av en tvist om den årliga hyresändringen. (Se prop. 2021/22:277 s. 17, 20, 53 f.)

Departementspromemorian Ett oberoende tvistlösningsförfarande för kollektiva hyrestvister (Ds 2021:23) föregick propositionen. I promemorian uppmärksammas att det vid de årliga hyresförhandlingarna förekommer att hyresgästorganisationen invänder att hyresvärden inte har en sådan kvalitet i sin förvaltning av hyresfastigheten – s.k. förvaltningskvalitet – att denne ska få den hyreshöjning som annars skulle ha utgått. Med mindre god förvaltningskvalitet kan exempelvis avses att hyresvärdens skötsel och underhåll av fastigheten inte håller en godtagbar standard, eller att hyresvärden inte erbjuder en godtagbar standard på service- och trygghetsåtgärder i boendet, jämfört med en normalt förvaltad fastighet på orten. Utredaren redovisade som sin uppfattning att förvaltningskvalitet inte ska prövas vid prövning av den årliga hyresändringen och anförde vidare att det inte heller finns anledning att inom ramen för en tvist som gäller den årliga hyreshöjningen ta ställning till andra bruksvärdesfaktorer. Det påpekades också som en möjlighet att inom ramen för ett hyressättningsärende vid hyresnämnden få till stånd en prövning av förvaltningskvalitet. Det finns inte något hinder mot att parter parallellt för förhandlingar om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen och med hänsyn till bruksvärdet. Vidare redovisades att det, om den del av tvisten som avser ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen hänskjuts till en särskild skiljeman, finns möjlighet för parterna att efter den särskilde skiljemannens prövning bestämma hyran i förhandlingsöverenskommelse utifrån bruksvärdeskriterier. Om parterna inte kommer överens, ska dock för handlingsöverenskommelser slutas i enlighet med den särskilde skiljemannens avgörande. Frågan om hyran är skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde, får prövas av hyresnämnden. (Se Ds 2021:23 s. 130, 131, 199, 211.)

Fastighetsägaren har anfört att uppgifterna om återkommande störningar och brister m.m. är anonyma, odaterade och osorterade; de består av vad hyresgäster ”har beskrivit” och ”uppgett”. Som fastighetsägaren har anfört har det inte heller förekommit någon egentlig utredning som styrker uppgifterna.

Skiljemannen anser mot den tecknade bakgrunden att de omständigheter som hyresgästerna har åberopat i denna del inte påverkar den rekommendation som nu ska ges.

I stället ska parternas tvist om ändring av hyran relateras till den ekonomiska utvecklingen på orten. Det innebär bl.a. att det inte är de faktiska kostnaderna för den aktuella fastigheten som i första hand är relevanta.” (s. 4–5)

Lars Olson avlämnade därefter sin rekommendation på grundval av parternas argumentation och underlag avseende den ekonomiska utvecklingen på orten. Lars Olsson anför att ”mot bakgrund av vad parterna har anfört står det dock klart att den kostnadsutveckling som ägt rum motiverar hyreshöjningar.” Han skriver vidare:

”Parterna har åberopat Nils Hogerssonsgruppens avgiftsstudie för 2026. Studien visar hur taxor och avgifter har förändrats.

Fastighetsägaren har i nämnda studie uppmärksammat den genomsnittliga utveck¬lingen i Sverige som helhet. I detta ingår Stockholm som en del. Av den i ärendet åberopade utred-ningen anser skiljemannen att studiens redovisning av förhållandena i Stockholms kommun bör tas som utgångspunkt för den bedömning som nu ska göras när det gäller förändringen avseende taxor och avgifter.

En annan kostnadsparameter som förts in i ärendet gäller förvaltning och underhåll. I den delen har fastighetsägaren bl.a. åberopat statistik från SCB. Skiljemannen anser att fastighets-ägarens redovisade uppgifter om ökning (delposterna underhåll och reparationer med 0,79 %, fastighetsservice och skötsel med 3,33 % samt administration och arbetskraft med 3,33 %) har erforderligt stöd i utredningen i ärendet.

I fastighetsägarens redovisning tillkommer slutligen övriga kostnader vilka angetts ha ökat med 0,59 %. Det saknas anledning att ifrågasätta detta.” (s. 5)

Om den särskilde skiljemannen Lars Olsson

Lars Olsson är hovrättsråd i Svea hovrätt. Tidigare har han tjänstgjort som hyresråd vid Hyresnämnden i Stockholm och varit föredragande i riksdagens bostadsutskott, lagutskott och civilutskott. Han var särskild utredare i Tillvalsutredningen (SOU 2008:94). Han är en av författarna till kommentaren till Hyresförhandlingslagen och anslutande lagstiftning (Norstedts Juridik).

Om Hyresbostadsägarna i Stockholm

Hyresbostadsägarna i Stockholm verkar för att stärka medlemmarnas gemensamma intressen inom fastighetsförvaltning, ägande och utveckling, med fokus på juridiska frågor på hyresmarknaden. Hyresbostadsägarna i Stockholm driver opinion för att reformera hyresregleringen och verka för en friare och mer transparent hyressättning, genom samverkan, kunskapsutbyte och aktivt påverkansarbete.